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房屋买卖合同纠纷案例

2010-11-23

案情简介:

  原告徐某在报纸上看到被告A公司发布的销售某商业广场铺位,前往被告处签订了认购书,并交付伍万元定金,之后经过查册发现该商业广场不是A公司开发,而是涂某所有的二手物业,土地使用年限仅剩28年,涂某授权委托A公司出售,且徐某购买的商铺没有独立产权,是否有经过批准的商铺分割规划暂时无法查清,徐某认为A公司存在欺瞒行为,要求退回定金未果,诉至法院,要求双倍返还定金拾万元。


案情分析:

  主要焦点问题:A公司是否构成欺诈?《认购书》是否具备法律效力?定金条款是否有效? A公司是否应双倍返还定金?
  观点一、认为A公司存在欺诈行为,《认购书》可撤销,但撤销后《认购书》自始无效,定金条款也无效,交付的定金也是购买商铺款的一部分,依据《消费者权益保护法》第49条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”主张返还已交的购房款伍万元,并支付已交购房款的一倍作为赔偿。
  观点二、认为涉案商铺没有办妥分割手续,违反了法律强制性规定,《认购书》不具备法律效力,定金条款无效,应退回定金,不作双倍返还。
  观点三、认为从徐某交付的定金作用来看,该定金应属立约定金,定金条款有效,因A公司的原因(办妥涉案商铺的分割手续)导致双方无法继续签订商铺买卖合同,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”,A公司应双倍返还定金给徐某
  笔者认同第三种观点。1、该案件认定A公司欺诈的证据不是足够充分,单以此作为理由主张返还双倍定金风险比较大。因为虽然A公司在签订《认购书》时没有告知徐某真正的商铺权属人是谁,但A公司已经取得了合法授权,且包括商铺在内的房产已进行了物权公示登记,上面亦有土地使用年限的记载,徐某应尽审查所购商铺产权情况之谨慎义务。A公司未向徐某告知商铺的产权情况及委托销售情况构成欺诈的事实依据可能不够充分。同时参照《消费者权益保护法》第49条赔偿还没有被大多数法院接受。2、从《认购书》的性质来说,其并不是一份正式的买卖合同,按照合同法理论来定性应是一种缔约行为,是独立于正式的商铺买卖合同的,未经合法分割的商铺买卖合同因违反法律强制性规定无效,不能以判断商品房买卖合同是否具备法律效力的条件来判断《认购书》是否具备法律效力,只要《认购书》不违反法律、法规的强制性规定,是双方真实意思表示达成一致的结果,就是合法、有效的。3、既然《认购书》有效,其中的定金条款也应当对双方当事人具有约束力,由于涉案商铺未经合法分割,不能签订有效房屋买卖合同的过错和责任在于A公司,其不仅有违法行为,而且在签订协议过程中存在欺诈。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,A公司应双倍返还定金给徐某。法院的最终判决也是以第三种观点支持了徐某的诉讼请求。